Violetta BredaSe hai una casa con seminterrato o un immobile seminterrato potresti aver pensato molte volte di ristrutturare il piano interrato per trasformarlo in un appartamento da affittare o per la tua famiglia. In questo caso, devi sapere che ci sono norme edilizie specifiche da rispettare e una serie di interventi standard da realizzare per rendere abitabile un seminterrato.
Locali seminterrati: non tutti possono essere resi abitabili
Qualche anno fa, a poche settimane dall’approvazione di una importante legge della Regione Lombardia, avevo parlato sul blog di come trasformare il seminterrato in locale abitabile a Milano.
Ogni regione ha infatti le proprie normative riguardo alla riqualificazione dei seminterrati (soprattutto in quanto all’uso abitativo) e persino la definizione di “seminterrato” varia a seconda del territorio.
In Lombardia si definisce seminterrato un vano o un locale in cui il pavimento è a una quota inferiore anche solo in parte a quella del terreno posto in aderenza all’edificio, mentre il soffitto è a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio (anche solo in parte).
Fino a pochi anni fa non era possibile destinare ad uso residenziale i locali seminterrati e interrati, ma nel 2017 la Regione Lombardia ha approvato la Legge Regionale 7/17 che permette il recupero dei seminterrati esistenti. In Lombardia è quindi possibile che un locale seminterrato ottenga l’abitabilità e diventi locale principale – quindi un monolocale abitabile e non solo “taverna”, lavanderia o cantina.
Attenzione! La legge è valida solo a seguito di recepimento e per ora interessa Milano e pochi altri comuni della Lombardia. Ogni comune poi ha la possibilità di inserire alcuni vincoli specifici da rispettare nel proprio territorio.
Recupero del suolo: un provvedimento in ottica di sostenibilità
La Legge 7/17 nasce dalla volontà di utilizzare al meglio il patrimonio immobiliare esistente in ottica di sostenibilità e riduzione del consumo di suolo: il provvedimento vuole infatti incentivare l’uso di superfici e volumetrie utili, come appunto i seminterrati, per ridurre il numero di nuove costruzioni, che causano un aumento dei consumi energetici e delle emissioni atmosferiche.
“Locali che sono una preziosa risorsa per soddisfare i bisogni di cittadini e imprese, così come per incentivare la rigenerazione urbana e contenere il consumo di suolo”.
Rendere abitabile un seminterrato: le principali difficoltà
Non tutti i seminterrati possono essere resi agibili:
- devono essere rispettate le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti e i requisiti di aeroilluminazione;
- è richiesta un’altezza minima per poter destinare un locale alla permanenza delle persone;
- vanno tenute in considerazione le norme vigenti in materia di ambiente e paesaggio.
Un problema importante può essere rappresentato dalle caratteristiche del suolo e da eventuali contaminazioni. Inoltre, vanno tenuti in considerazione il rischio idrogeologico, fenomeni di risalita della falda e il rischio di alluvioni della zona, che rendono non idoneo il piano interrato alla conversione in appartamento con permanenza di persone.
Recupero dei piani seminterrati: i requisiti richiesti dalla legge in Lombardia
La Legge 7/17 regola il recupero dei vani e locali seminterrati esistenti, permettendo quindi al proprietario di convertire alcune tipologie di seminterrati in appartamenti, negozi o uffici, rispettando alcune norme:
- l’altezza interna dei locali non deve essere inferiore a 2,40 metri; nel caso di altezze irregolari si dovrà calcolare l’altezza media a partire dalla parte di seminterrato in cui si supera 1,50 metri;
- se sono previste opere edilizie si dovrà ottenere anteriormente il titolo abilitativo edilizio previsto dalla legge, indicando la categoria d’intervento specifica;
- se invece non sono previste opere edilizie, il recupero è soggetto a preventiva comunicazione al Comune (ai sensi dell’articolo 52, comma 2 della L.R. 12/2005);
- non sarà possibile cambiare la destinazione d’uso del locale nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità.
Ristrutturazione di un seminterrato: quali sono gli interventi da realizzare
Il recupero abitativo di un seminterrato, nel rispetto di tutti i requisiti di legge, richiede una serie di passaggi e diverse tipologie di interventi.
La verifica di fattibilità
Cosa permette la legge? Quali sono le caratteristiche che deve avere un seminterrato per essere convertito in locale abitabile? Prima di vagliare le opzioni di recupero e procedere con le pratiche di cambio di destinazione d’uso, devi verificare la fattibilità del progetto.
Puoi andare personalmente all’Ufficio Tecnico del tuo Comune e richiedere tutte le informazioni sui regolamenti edilizi, la normativa vigente, i requisiti e le pratiche da presentare al Catasto e all’Ufficio Tecnico.
Oppure puoi richiedere una consulenza a un professionista abilitato o a un’impresa edile. Questa scelta è in genere la più efficace e sicura perché si evitano sviste che possono ritardare i lavori o comportare multe al proprietario dell’immobile.
Il Progetto
Il proprietario e il professionista si confrontano sulla ristrutturazione da realizzare: il proprietario definisce le sue priorità e il tipo di locale in cui vuole convertire il piano seminterrato del suo immobile.
Il professionista, recepite le necessità del cliente, verifica che ogni richiesta sia fattibile, comincia a ragionare sulla disposizione degli spazi e degli accessi, su una proposta di arredo di massima e ne calcola i costi del progetto. Nel caso in cui non fosse possibile realizzare una richiesta specifica (per le caratteristiche del locale o per il budget a disposizione), l’architetto, coadiuvato da tecnici specializzati, propone delle alternative e presenta il progetto definitivo di recupero del seminterrato.
La realizzazione
Una volta che il cliente ha approvato il progetto e che il titolo edilizio è stato presentato all’ufficio tecnico del Comune, può iniziare la fase esecutiva dei lavori: si apre il cantiere. Per trasformare un seminterrato in un appartamento moderno e abitabile sono necessari diversi interventi.Una volta che il cliente ha approvato il progetto e che il titolo edilizio è stato presentato all’ufficio tecnico del Comune, può iniziare la fase esecutiva dei lavori: si apre il cantiere. Per trasformare un seminterrato in un appartamento moderno e abitabile sono necessari diversi interventi.
Trasformare un seminterrato: non solo appartamenti
Mi piace dire che uno spazio libero nel seminterrato è un foglio bianco che può diventare tutto quello che desideri. In molti comprano un seminterrato soprattutto in ottica di investimento per ricavarne un appartamento moderno da affittare, uno studio o una stanza dei giochi per i più piccoli di casa.
Dai un’occhiata a come abbiamo sviluppato il progetto di un seminterrato abitabile a Milano.
Sono sicuramente ottime idee, ma se il tuo seminterrato potesse convertirsi in una zona relax? Immagina di avere nel piano interrato della tua casa la tua spa personale! Qui ti spiego cosa serve per trasformare questo sogno in realtà: dall’impermeabilizzazione (orizzontale e verticale) all’impiantistica, passando per l’illuminazione perfetta, le finiture e l’arredo in stile hammam.
Stai pensando di cambiare la destinazione d’uso del tuo seminterrato a Milano e di ristrutturarlo per renderlo abitabile? Se hai bisogno di una consulenza professionale, contattaci.
Il team di Architempore può seguirti in tutte le fasi del progetto, dallo studio di fattibilità, al progetto architettonico e di interior design, fino alla realizzazione degli interventi specifici che trasformeranno il tuo inutilizzato piano interrato in uno splendido appartamento seminterrato moderno ed elegante (o in una spa!).
Violetta Breda
Nima Organizer
Caterina Pilar Palumbo