La piantina di un immobile, tra i documenti e le pratiche edilizie da conoscere

Pratiche edilizie: tutto quello che c’è da sapere

La ristrutturazione di casa è un passo importante, soggetto a molte variazioni a seconda del caso singolo. Nella mia esperienza ho però notato molta paura e confusione relativamente ai permessi per ristrutturare casa e alla documentazione da presentare: le normative cambiano ciclicamente e spesso ci può essere poca chiarezza.

Il primo passo per fare tutto in regola? Assumere un tecnico abilitato che possa aiutarti e guidarti con competenza.

I documenti da presentare presso l’Ufficio Tecnico del Comune dove è situato l’immobile variano a seconda della tipologia di titolo edilizio da presentare e sarà il tecnico incaricato a dirti in che caso rientra il tuo immobile.

Di seguito una suddivisione semplificata per le pratiche edilizie, per aiutarti a comprendere il linguaggio tecnico utilizzato dai professionisti. In nessun caso si tratta di una guida per poter procedere in autonomia.

Edilizia Libera

In questo campo ricadono tutti gli interventi che non necessitano di una pratica: interventi di manutenzione ordinaria, interventi che permettano l’eliminazione di barriere architettoniche (quindi interventi per rendere accessibile uno spazio anche a chi ha difficoltà motorie o altre disabilità), le pergole bioclimatiche e le serre mobili stagionali e opere di finitura e pavimentazione di spazi esterni, che siano contenute entro l’indice di permeabilità.

Permessi per ristrutturare casa: come fare tutto in regola

Se anche questi interventi non hanno bisogno di presentare un titolo in Comune, non significa che non necessitino dell’approvazione di terzi e che non serva un professionista che ti aiuti a seguire i lavori nel loro regolare svolgimento e ti aiuti a identificare eventuali problematiche.

Pratica non onerosa

Qui le cose si complicano un pochino: esistono infatti due tipi radicalmente diversi di pratiche edilizie non onerose. La CILA (o CIL) e la SCIA. La CILA è una comunicazione asseverata da un tecnico e ricomprende interventi di edilizia libera che vanno appunto comunicati al Comune. Si tratta di interventi di manutenzione straordinaria che non toccano parti strutturali e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso, restauro e risanamento conservativo che non tocca parti strutturali dell’edificio e frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari.

Per esempio? Spostare una porta o abbattere un muro in casa. Scopri caso per caso con esempi pratici!

La SCIA gratuita è invece un titolo edilizio e ricomprende tutte le attività che non ricadono nell’edilizia libera disciplinata da comunicazione (CILA). Si tratta di manutenzione straordinaria che tocca parti strutturali, restauro e risanamento conservativo laddove si interviene su parti strutturali, ristrutturazione edilizia senza aumento di slp o di volume, ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione fatte salve alcune eccezioni e in generale interventi che non modifichino la sagoma dell’edificio e non ne alterino i volumi.

Entrambe le pratiche permettono l’inizio dei lavori immediato!

Pratica onerosa

Questa è forse la nota dolente tra tutte, ma molto importante. Nelle pratiche onerose si paga un contributo per accedere ai servizi di pubblica utilità che il Comune ha realizzato per il cittadino: si parte per esempio dall’impianto fognario fino alle infrastrutture e alla rete viaria.

Permessi per ristrutturare casa: come fare tutto in regola

I titoli edilizi sono due anche in questo caso: la SCIA onerosa in variante al permesso di costruire (per gli amici SCIA art. 23), e il permesso di costruire oneroso.

La differenza fondamentale tra i due titoli, oltre agli interventi realizzabili, sono le tempistiche: per la SCIA art. 23 si attendono 30 giorni, mentre per il permesso di costruire si parte da un minimo di 60, che possono dilatarsi fino a 120 giorni.

La SCIA onerosa comprende interventi di ristrutturazione che portano a una modifica di volumetria oppure al cambio di destinazione d’uso nella zona omogenea A (a Milano il NAF) e per recuperi disciplinati da leggi regionali. Il permesso di costruire oneroso è previsto per interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che portano a una modifica di volumetria.

Cerchi altre informazioni sulle pratiche edilizie?

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Permessi per ristrutturare casa: esempi pratici

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